Focus di approfondimento sulle spese condominiali relative all’immobile pignorato: sono prededucibili? 

Da tempo ci si chiede quale sia il regime delle spese condominiali relative all’immobile pignorato maturate in corso di processo.

I quesiti che usualmente dividono gli interpreti sono tre.

Il primo quesito può così riassumersi: le spese condominiali maturate in corso di processo sono prededucibili, nel senso cioè che debbono essere onorate, anche dal custode giudiziario? Il dubbio nasce anche dal fatto che l’art. 30 della legge n. 220 del 2012, in vigore dal 18.6.2013, stabilisce, con riferimento alla esecuzione concorsuale, che:  “I contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonché per le innovazioni sono prededucibili ai sensi dell’articolo 111 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, se divenute esigibili ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, come sostituito dall’articolo 18 della presente legge, durante le procedure concorsuali” (oggi, per le nuove procedure di regolazione della crisi d’impresa e dell’insolvenza, il riferimento normativo della categoria dei crediti prededucibili deve individuarsi nell’art. 6 del CCII – d.lgs. n. 14/2019 e successive modifiche e integrazioni – entrato in vigore il 15 luglio 2022).

Taluno sostiene, invero, che il predetto articolo 30 possa essere applicato analogicamente alla esecuzione individuale. 

Il secondo quesito può così riassumersi: chi deve pagare le spese condominiali maturate in corso di processo? 

Il terzo quesito: i debiti condominiali del debitore maturati in corso di processo possono essere soddisfatti nel riparto a richiesta del condominio creditore senza che occorra un titolo esecutivo? Più precisamente, il condominio, dinanzi alla morosità del debitore – condomino, deve minuirsi di un titolo esecutivo oppure può pretendere che il suo credito sia utilmente collocato in fase distributiva puramente e semplicemente?

La Suprema Corte, con la sentenza n. 22105 del 2025 si è occupata di tali questioni.

Con riferimento al primo quesito la risposta della Suprema Corte è stata la seguente: l’art. 30 della legge n. 220 del 2012 non è applicabile analogicamente alla espropriazione immobiliare per una serie di ragioni. 

Innanzitutto, gli effetti della apertura della esecuzione concorsuale sono molto diversi da quelli della esecuzione individuale poiché la solo la esecuzione concorsuale determina lo spossessamento del debitore.

Inoltre, nessuna norma del codice di rito contempla, per la esecuzione individuale, la prededuzione.

Il regime delle spese nel processo di espropriazione immobiliare è, infatti, un altro. Il processo di espropriazione immobiliare viene promosso e si dipana a condizione che i creditori interessati anticipino le spese necessarie alla sua instaurazione e al suo svolgimento. Il credito corrispondente alle spese che detti creditori sostengono, una volta anticipate, sono ripetibili in fase distributiva e godono del privilegio di cui all’art. 2770 c.c. nei soli casi in cui esse sono state anticipate per far sì che il processo potesse essere promosso e portato avanti sino alla sua utile conclusione.

Alla luce di quanto precede, e con riferimento al secondo quesito può affermarsi che il custode giudiziario non deve sempre e comunque  sostenere l’onere relativo ai debiti condominiali che, pendente la espropriazione immobiliare, maturano in relazione all’immobile pignorato.

La Suprema Corte afferma, però, che il giudice può disporre che il creditore interessato istante debba provvedere ad anticipare le spese condominiali relative all’immobile pignorato. Ciò, però,  solo in presenza di una condizione: dette spese debbono essere funzionali a salvaguardare la integrità stessa del bene pignorato. 

La anticipazione, cioè, intanto è necessaria e non evitabile in quanto in quanto vale a scongiurare il perimento dell’oggetto della espropriazione immobiliare.

Non è, peraltro, escluso che il giudice dell’esecuzione possa autorizzare il custode giudiziario a pagare dette spese (indispensabili ed indifferibili) con i fondi della procedura.

Le spese di cui si è detto, sia quando anticipate dal creditore sia quando onorate dal custode giudiziario, al momento di redigere il piano di riparto, debbono essere collocate tra quelle privilegiate di cui all’art. 2770 c.c..

Con riferimento al terzo quesito, deve ritenersi che, di regola, il condominio, per far valere il credito scaturente dal mancato pagamento degli oneri condominiali, anche quando maturati in corso di processo, deve munirsi di un titolo esecutivo ed intervenire ai sensi dell’art. 499 c.p.c..

Quali le implicazioni pratiche di tale orientamento?

Il custode giudiziario non è tenuto ad onorare le rate condominiali che il debitore esecutato non ha pagato nel corso del processo.

Il pagamento di dette rate spetta al debitore esecutato.  

I crediti vantati dal condominio in cui è collocato l’immobile pignorato, benchè maturati in corso di processo, debbono essere azionati nei modi ordinari; il condominio, dunque, deve munirsi di titolo esecutivo e spiegare formale intervento ai sensi dell’art. 499 c.p.c. 

Se il condominio non si munisce di titolo esecutivo non può essere collocato nel piano di riparto. 

Solo quando le rate condominiali hanno ad oggetto spese straordinarie che sono state deliberate dal condominio per scongiurare il rischio di perimento dell’immobile pignorato il giudice dell’esecuzione valuta se esse debbano essere anticipate dal creditore o sostenute dal custode giudiziario che dispone delle risorse necessarie e provvede di conseguenza.

Se il creditore ha anticipato spese condominiali “indispensabili” (in quanto necessarie ad impedire il perimento dell’immobile) ha diritto ad ottenere una collocazione nel piano di riparto per importo corrispondente; tale collocazione è privilegiata ai sensi dell’art. 2770 c.c..

Si allega  la sentenza citata: Cass. 31.7.2025, n. 22105.

La Direzione scientifica del Labirinto del diritto