Focus: i rapporti tra ordine di liberazione e locazione a canone vile

La Terza Sezione della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 9877 del 2022, ha enunciato, ai sensi dell’art. 363 c.p.c., i seguenti principi di diritto:

• quando colui che occupa l’immobile pignorato sia titolare di un contratto di locazione avente data certa anteriore al pignoramento egli, di regola, vanta il diritto a proseguire nel godimento del bene sino alla scadenza del contratto;
• tuttavia, ove ricorrano le condizioni menzionate dall’art. 2923 co. 3 c.c. e, dunque, nei casi in cui il canone di locazione di locazione sia vile, il giudice dell’esecuzione può emanare anticipatamente l’ordine di liberazione, da eseguirsi a cura del custode giudiziario; in tal caso, sarà onere del terzo conduttore impugnare l’ordine di liberazione con il rimedio previsto dall’art. 617 c.p.c.;
• se il giudice dell’esecuzione non emette l’ordine di liberazione prima dell’aggiudicazione o contestualmente al decreto di trasferimento, l’acquirente sarà costretto ad agire giudizialmente nei confronti del conduttore esercitando all’uopo una ordinaria azione di cognizione;
• per accertare la viltà del canone di locazione, il giudice ben può far ricorso a qualsiasi argomento di prova offerto dalle parti, compresi le presunzioni, nonché gli elementi ricavabili dal raffronto del canone della locazione con quello di una successiva sublocazione del medesimo immobile, stipulata dal conduttore, se del caso procedendo ad una comparazione in termini percentuali e comunque coerente con i criteri di estimo, soprattutto ove l’immobile sia stato sublocato in estensione diversa rispetto a quella della locazione originaria.

Quali le implicazioni pratiche di tale orientamento?

• Il custode giudiziario, se accerta che l’immobile pignorato è occupato da un terzo conduttore titolare di un contratto di locazione opponibile alla procedura perché avente data certa anteriore al pignoramento deve domandarsi se il canone pattuito sia vile (in virtù di comparazione con il prezzo della locazione di immobili aventi caratteristiche analoghe);
• se ha motivo per ritenere che il canone di locazione sia vile informa il giudice dell’esecuzione che, in tal caso, può emettere l’ordine di liberazione, dopo aver sentito gli interessati;
• l’ordine di liberazione è impugnabile a cura del terzo ai sensi dell’art. 617 c.p.c.;
• non è, quindi, necessario che, in un caso come quello prospettato, il custode giudiziario debba chiedere al giudice dell’esecuzione l’autorizzazione a proporre una ordinaria azione di rilascio, ai sensi dell’art. 2923 c.c.  

Si allega la sentenza citata: Cass. 28.3.2022, n. 9877

Si allega la requisitoria della Procura generale

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