Focus di approfondimento sulla trascrizione del pignoramento immobiliare: la funzione della trascrizione e gli effetti della mancata rinnovazione

La premessa generale

Secondo il consolidato indirizzo del giudice della nomofilachia, il pignoramento immobiliare configura una fattispecie a formazione progressiva, composta da due adempimenti: la notificazione dell’atto ex art. 555 cod. proc. civ. con la contestuale ingiunzione rivolta dall’ufficiale giudiziario al debitore, la quale segna l’inizio del processo esecutivo e determina il sorgere del vincolo di indisponibilità sul bene staggito; la trascrizione dell’atto nei pubblici registri immobiliari, la quale completa il pignoramento e consente la produzione degli effetti sostanziali di opponibilità nei riguardi dei terzi e di pubblicità notizia nei confronti dei creditori concorrenti (Cass. 20.4.2015, n. 7998, che si pone in linea di continuità con Cass. 18.8.2011, n. 17367; Cass. 23.1.2019, n. 1891; Cass. 22.12.2022, n. 37558). 

La rilevanza della trascrizione e la importanza della allegazione al fascicolo di ufficio della nota

La trascrizione è elemento perfezionativo del pignoramento immobiliare.

Essa, combinando i propri effetti con la trascrizione del successivo decreto di trasferimento, serva a preservare la fruttuosità dell’acquisto (a titolo derivativo) del diritto immobiliare staggito.

Per tali ragioni, si afferma che il giudice dell’esecuzione non può disporre la vendita forzata se non dopo aver acquisito la nota di trascrizione del pignoramento.  

La rinnovazione della trascrizione del pignoramento immobiliare: i soggetti legittimati a provvedere all’incombente e le conseguenze dell’inadempimento  

Muovendo da quanto si è appena esposto (il pignoramento immobiliare è una fattispecie a formazione progressiva; in mancanza della trascrizione non è possibile procedere alla vendita forzata)  si deve ritenere che – qualora nel termine ventennale non sia rinnovata la trascrizione del pignoramento immobiliare, adempimento quest’ultimo prescritto dagli artt. 2668 ter e 2668 bis c.c., il giudice dell’esecuzione è tenuto a rilevare, anche d’ufficio, che è venuto un elemento perfezionativo del pignoramento e che, pertanto, il processo esecutivo è improseguibile  (Cass. 11.3.2016, n. 4751; Cass. 6.6.2025, n. 15143).

La improseguibilità si impone poiché il pignoramento non rinnovato non è nullo ma di fatto inesistente o, per meglio dire, inidoneo a produrre i suoi effetti tipici.

Né si può ipotizzare una sua trascrizione tardiva (Cass. 6.6.2025, n. 15143). 

La improseguibilità del processo conseguente alla mancata rinnovazione della trascrizione (del pignoramento immobiliare) si ascrive, non tra le estinzioni tipiche, ma tra le estinzioni atipichetrattandosi di incombente che non è connesso al rispetto dei termini perentori che scandiscono lo svolgimento del processo di espropriazione immobiliare.

Il provvedimento con cui è disposta la improseguibilità (o rigettata la relativa eccezione) è, conseguentemente, impugnabile solo con l’opposizione agli atti esecutivi.

Resta da stabilire chi possa chiedere la rinnovazione della trascrizione.

Legittimati sono, non solo il creditore pignorante,  ma tutti gli altri creditori intervenuti con il titolo o i pignoranti successivi, nonché l’aggiudicatario (Cass. 7.6.2025, n. 15242).

I tempi per procedere alla rinnovazione della trascrizione del pignoramento immobiliare

La rinnovazione della trascrizione del pignoramento immobiliare non può che essere tempestiva. 

Se curata dopo la scadenza del ventennio è, infatti, inutile atteso che il pignoramento viene meno.

Scaduto il ventennio senza che la trascrizione sia stata rinnovata non resta altra possibilità che quella di notificare un nuovo atto di pignoramento.

Il ventennio deve essere rispettato anche se il processo  di espropriazione immobiliare è sospeso (ai sensi dell’art. 623 o 624 c.p.c.). 

Il termine di venti anni, invero, non è sospeso a causa della sospensione del processo esecutivo (Cass. 7.6.2025, n. 15241).

Non è più necessario rinnovare la trascrizione ogniqualvolta sia stato emesso il decreto di trasferimento recante l’ordine di cancellazione dei gravami.

E’ ammessa la rinnovazione parziale?

La rinnovazione in ipotesi potrebbe essere anche parziale, cioè riguardante solo alcuni dei plurimi immobili sottoposti ad esecuzione. 

In tal caso il processo si estingue in relazione ai beni relativamente ai quali la rinnovazione non sia stata tempestivamente curata (Cass. 24.7.2024, n. 20614).

La mancata rinnovazione e la cessazione dell’effetto interruttivo permanente del credito

La Suprema Corte ha affermato che l’effetto interruttivo permanente determinato dall’atto di pignoramento si protrae, agli effetti dell’art. 2945, comma 2, c.c., fino al momento in cui il processo esecutivo abbia fatto conseguire al creditore procedente, in tutto o in parte, l’attuazione coattiva del suo diritto ovvero la distribuzione del dovuto.

Tale effetto interruttivo permanente cessa se il processo si estingue a causa della mancata rinnovazione della trascrizione del pignoramento immobiliare (Cass. 9.5.2019, n. 12239).

L’aggiudicazione definitiva e la rinnovazione della trascrizione

La Suprema Corte afferma che se, scaduto il ventennio, il creditore non ha provveduto alla rinnovazione della trascrizione del pignoramento, l’aggiudicatario definitivo ha, comunque, diritto alla emanazione nei suoi confronti del decreto di trasferimento (Cass. 7.6.2025, n. 15241).

Questo è corretto in quanto, anche quando il processo di espropriazione immobiliare si estingue, l’aggiudicatario definitivo ha diritto ad ottenere il trasferimento del bene.

Ma attenzione.

Un chiarimento si impone.

Il decreto di trasferimento non può essere emesso ogniqualvolta il debitore abbia trasferito a terzi l’immobile dopo che la trascrizione del pignoramento immobiliare è divenuta inefficace in quanto non rinnovata.

Quali le implicazioni pratiche di tali orientamenti

Quanto sin qui esposto incide sui controlli che debbono essere compiuti dal custode giudiziario e dal professionista delegato.

In cosa consistono?

Essi debbono verificare che:

• il pignoramento immobiliare è stato trascritto;
• la nota di trascrizione è stata depositata;
• la documentazione ipotecaria copra il ventennio a ritroso dalla data di trascrizione del pignoramento;
• la trascrizione del pignoramento è stata rinnovata prima della scadenza del ventennio, salvo che tale scadenza si maturi dopo il deposito del decreto di trasferimento.

Se i predetti ausiliari accertano che la scadenza è maturata e  la rinnovazione non è stata tempestivamente curata debbono restituire gli atti al giudice affinchè possa chiudere il processo.

Si allegano le seguenti sentenze: Cass. 7 giugno 2025, n. 15241; Cass. 6 giugno 2025, n. 15143 

La Direzione scientifica del Labirinto del diritto