Focus: Il pignoramento immobiliare non notificato o non trascritto

Secondo l’indirizzo ormai consolidato del giudice della nomofilachia, (il riferimento è alla recente  Cass. 14 marzo 2024, n. 6873), il pignoramento immobiliare configura una fattispecie a formazione progressiva, composta da due adempimenti, differenti quanto a modalità ed effetti: la notificazione dell’atto, da compiersi ex art. 555 c.p.c. con la contestuale ingiunzione rivolta dall’ufficiale giudiziario al debitore, la quale segna l’inizio del processo esecutivo e determina il sorgere del vincolo di indisponibilità sul bene staggito; la trascrizione del medesimo nei pubblici registri immobiliari, per effetto della quale il pignoramento produce gli effetti sostanziali di opponibilità nei riguardi dei terzi e di pubblicità notizia nei confronti dei creditori concorrenti.

Il pignoramento non viene, dunque, ad esistenza se non è mai stato notificato (ipotesi quest’ultima che si differenzia da quella in cui la notificazione si è perfezionata e, purtuttavia, essa è affetta da nullità).

Il pignoramento non diventa opponibile ai terzi se non è stato trascritto.

La trascrizione è, infatti, l’elemento perfezionativo del pignoramento immobiliare, teleologicamente destinato, combinando i propri effetti con la trascrizione del successivo decreto di trasferimento, a preservare la fruttuosità dell’acquisto (a titolo derivativo) del diritto immobiliare staggito ad opera dell’aggiudicatario o dell’assegnatario.  

Cosa accade se il pignoramento non è mai stato notificato o, pur notificato, non è stato trascritto?

Due le problematiche astrattamente prospettabili.

Prima ipotesi: il pignoramento non notificato

Se il pignoramento non è stato notificato al debitore tale vizio determina l’inesistenza del primo atto esecutivo e può essere rilevato anche di ufficio dal giudice dell’esecuzione. Ciò comporta, pertanto, che pure il custode giudiziario e il professionista delegato debbano segnalare la circostanza al giudice con le loro relazioni informative (in tal senso, di recente, Cass. 27 novembre 2023, n. 32804 che conferma Cass. 6587 del 2021)

Seconda ipotesi: il pignoramento non trascritto; il pignoramento trascritto e il caso del mancato o intempestivo deposito della relativa nota.

Può ancora verificarsi che la trascrizione non sia stata effettuata. Se la trascrizione non risulta eseguita, il giudice non può disporre sull’istanza di vendita e deve, pertanto, dichiarare improcedibile, per causa atipica, l’espropriazione immobiliare (in tal senso Cass. 14 marzo 2024, n. 6873).

I problemi interpretativi ancora aperti

Occorre stabilire se esista un termine entro il quale è necessario dare prova della trascrizione del pignoramento; è opportuno, inoltre, stabilire se tale prova debba essere data necessariamente con il duplo della nota.

Sulla questione del termine è agevole evidenziare che la soluzione dipende dalla interpretazione da attribuire all’art. 557 c.p.c.. 

Se si accede alla tesi della necessità della produzione della nota di trascrizione deve ritenersi che il termine ultimo sia quello fissato dall’art. 557 c.p.c..

Se si ritiene che la nota di trascrizione non debba essere prodotta al momento della iscrizione a ruolo può sostenersi che essa possa essere versata in atti con l’istanza di vendita, ma non oltre.

Riteniamo che l’ipotesi preferibile sia quella secondo cui la nota di trascrizione non deve essere depositata nel rispetto del termine perentorio sancito dall’art. 557 c.p.c. ogniqualvolta essa sia stata predisposta dal creditore e non ancora restituita a quest’ultimo (su quest’ultimo punto, si segnala, tuttavia, che la Suprema Corte non si è ancora pronunciata).

Si allegano le sentenze n. Cass. 27 novembre 2023, n. 32804 e Cass. 14 marzo 2024, n. 6873

La Direzione scientifica del Labirinto del diritto