Focus di approfondimento sul ruolo del custode giudiziario: la partecipazione alle assemblee condominiali  

Da tempo ci si chiede se tra i compiti del custode giudiziario vi sia anche quello di partecipare alle assemblee condominiali relative all’immobile pignorato; è, inoltre, dubbio se egli, in caso di partecipazione, abbia diritto di voto.

La questione è controversa anche in considerazione del d.m. n. 80/2009 (Regolamento in materia di determinazione dei compensi spettanti ai custodi dei beni pignorati), il cui art. 3, comma 2, lett. b), prevede tra l’altro una maggiorazione dei compensi, in misura variabile, per la “partecipazione alle assemblee condominiali”.

Di recente, la Terza Sezione Suprema Corte si è occupata dell’argomento affermando che:

Il custode giudiziario ha, però, il diritto di voto in due situazioni eccezionali: (1) innanzitutto quando si discuta delle modalità di uso delle cose comuni perché si tratta pur sempre di decisione che incide sulla gestione della res: si pensi, a mero titolo di esempio, alla deliberazione che ridetermini gli spazi e le aree di parcheggio assegnate a ciascun condomino; (2) in secondo luogo  quando si discuta di spese che si rendano indispensabili per scongiurare il perimento del bene pignorato; una deliberazione di questo tipo impegna infatti la procedura poiché impone al creditore o al custode giudiziario un onere di anticipazione che altrimenti non avrebbe.

qualora l’immobile staggito sia ricompreso in un edificio condominiale, il debitore esecutato conserva la legittimazione a partecipare all’assemblea e alle relative deliberazioni, per la quota millesimale di sua spettanza, fino a quando non sia stato emesso il decreto traslativo, essendo detta legittimazione collegata allo status di condòmino, e quindi alla titolarità del diritto dominicale sull’immobile medesimo;

il pignoramento, dunque, non priva l’esecutato della legittimazione alla partecipazione all’assemblea ex art. 1136 c.c., evidentemente con la connessa espressione del potere di voto, specie avuto riguardo all’ambito propriamente dominicale (e alle relative spese);

il custode giudiziario può, però, partecipare all’assemblea per il fatto solo che  ha il potere di amministrare e gestire l’immobile ricadente nel condominio, senza che occorra una autorizzazione ad hoc del giudice dell’esecuzione (in senso contrario Cass. (ord.) n. 29070/2023 secondo cui “In assenza di un’espressa previsione normativa ad hoc, il custode giudiziario di un immobile sottoposto a pignoramento non può partecipare alle assemblee condominiali, salvo che il giudice dell’esecuzione abbia fornito sul punto specifiche istruzioni operative, contenute nel provvedimento di nomina del custode o in altro successivo”); 

 di regola, il custode può partecipare all’assemblea con finalità meramente conoscitiva al fine di meglio informare il giudice dell’esecuzione degli accadimenti rilevanti;

Si allega  la sentenza citata: Cass. 31.7.2025, n. 22105.

La Direzione scientifica del Labirinto del diritto