Focus di approfondimento sul custode dell’immobile pignorato: il debitore – custode ex lege e il custode giudiziario

Premessa generale

Ai sensi degli artt. 559 c.p.c. il debitore esecutato è custode ex lege del compendio immobiliare pignorato a far data dalla notificazione dell’atto di pignoramento.

Il giudice dell’esecuzione deve, però, sostituirlo nella attività di custodia sin dal momento in cui provvede alla nomina dell’esperto.

Va, infatti, nominato un custode giudiziario, salvo che ricorrano circostanze tali da indurre a ritenere che il conferimento dell’incarico di custodia ad un terzo risulti inutile o troppo dispendioso.

Possono essere nominati custodi giudiziari esclusivamente i professionisti delegabili (in quanto iscritti nell’elenco di cui all’art. 179 ter c.p.c.) ovvero l’Istituto Vendite Giudiziario.

Nel prosieguo verranno individuati i compiti del debitore – custode ex lege e quelli del custode giudiziario.

Il debitore esecutato e il ruolo di custode ex lege

Il debitore esecutato, costituito custode ex lege del bene pignorato, a far data dalla notificazione del pignoramento, ha alcuni obblighi sanciti dalla legge.

Tali obblighi si distinguono in due categorie.

Il debitore ha alcuni obblighi legati alla posizione di proprietario ed altri  che scaturiscono dalla sua posizione di custode.

Rientrano nel primo ambito (quello dei compiti che l’esecutato deve svolgere a prescindere dal  ruolo di custode),  i seguenti compiti:

• gli adempimenti fiscali;
• il pagamento delle spese condominiali ordinarie o straordinarie (salvo che si tratti di spese indispensabili a conservare l’integrità del bene);
• l’esercizio delle azioni relative a conservare la proprietà (ad esempio l’azione di rivendica);
• lo svolgimento delle attività necessarie a preservare la integrità fisica del compendio pignorato. 

Il debitore esecutato, in qualità di custode – ex lege (nel periodo che intercorre tra la data di notifica del pignoramento e la nomina del custode giudiziario), ha i seguenti ulteriori compiti:

• deve rendere il conto (anche se l’immobile non produce frutti civili);    
• deve riscuotere i frutti civili mettendoli a disposizione della procedura; 
• deve mantenere e conservare il cespite, gestirlo nonché vigilare sul fatto che gli eventuali terzi occupanti lo preservino garantendone la integrità fisica;
• se intende concedere l’immobile in locazione a terzi deve chiedere l’autorizzazione al giudice dell’esecuzione;
• parimenti, può gestire il rapporto di locazione già esistente inviando disdetta o può agire in giudizio per conseguire la disponibilità del bene, ma in entrambi i casi deve farlo previa autorizzazione del giudice dell’esecuzione. 

 Il custode giudiziario e i suoi compiti

L’art. 560 c.p.c., nel testo introdotto dalla novella del 2022, torna a stabilire, questa volta al suo quinto comma, che il custode giudiziario provvede, previa autorizzazione del giudice dell’esecuzione, alla conservazione e alla amministrazione dell’immobile pignorato nonché ad esercitare le azioni previste dalla legge, quando occorrenti per conseguirne la disponibilità.

Il custode giudiziario, in sostanza, è tenuto a curare la gestione dell’immobile pignorato, intesa nel senso di amministrazione funzionale al suo migliore impiego.

A tali fini, deve, pertanto, svolgere le seguenti attività riconducibili alla amministrazione del bene ovvero alla sua gestione finalizzata alla vendita forzata:

• accedere presso l’immobile per verificare quale sia lo stato di occupazione e la sua destinazione;
• riscuotere i frutti civili anche se si tratta di indennità di occupazione;
• disdettare i contratti di locazione opponibili alla scadenza;
• locare l’immobile pignorato con l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione;
• esercitare le azioni necessarie a conseguire la disponibilità del bene che non possa essere sgomberato in virtù di un ordine di liberazione, previa autorizzazione del giudice dell’esecuzione;
• “vigilare affinché il debitore e il suo nucleo familiare conservino il bene pignorato con la diligenza del buon padre di famiglia e ne mantengano e tutelino l’integrità” (art. 560);
• porre in essere le attività propedeutiche all’espletamento delle operazioni in cui si articola il subprocedimento di vendita (il riferimento è agli adempimenti pubblicitari ovvero alla organizzazione delle visite per i potenziali interessati che ne abbiano fatto richiesta);
• riferire al giudice quanto necessario a valutare se ricorrano i presupposti per emanare l’ordine di liberazione e, nel caso in cui lo stesso venga emesso, per procedere alla sua attuazione forzosa.

Per meglio identificare i suoi compiti, il custode può sempre avvalersi delle direttive del giudice, cui ha la facoltà di rivolgersi per ricevere indicazioni e chiarimenti, nonché utilizzare ausiliari che lo coadiuvino temporaneamente, sotto il suo personale controllo e sotto la sua responsabilità, nel compimento di qualche specifica attività.

LA RICOGNIZIONE DI ALCUNI RECENTI APPRODI DELLA GIURISPRUDENZA SUL TEMA DELLA CUSTODIA

Il debitore esecutato e la locazione dell’immobile pignorato

Molteplici i quesiti:

Chi deve riscuotere i canoni dopo il pignoramento sia prima che a seguito della nomina del custode giudiziario?

Dopo la comunicazione della pendenza della procedura esecutiva il conduttore cosa deve fare?  

Cosa accade se il contratto deve essere disdettato? Chi ha il potere di farlo?

Le risposte della giurisprudenza ai predetti quesiti:

• Poiché la espropriazione immobiliare si estende anche ai frutti civili dell’immobile pignorato, dal momento della notificazione del pignoramento il debitore – custode ex lege deve comunicare, senza ritardo,  al conduttore che da quel momento i canoni sono appresi alla procedura esecutiva Cass. n. 11219 del 2024);
• dal momento in cui riceve la suddetta comunicazione, il terzo non può rendere più dichiarazione positiva in una eventuale espropriazione presso terzi nell’ambito della quale siano stati staggiti quegli stessi canoni; 
• dopo il pignoramento di un immobile che era stato già dato in locazione il locatore – proprietario perde la legittimazione sostanziale sia a richiedere al conduttore il pagamento dei canoni sia ad accettarli, spettando tale legittimazione in via esclusiva al custode giudiziario; 
• tuttavia, dopo il pignoramento e fintantochè l’esecutato è ancora custode ex lege poiché non è stato ancora sostituito con la nomina del custode giudiziario, deve richiedere il pagamento dei canoni al conduttore, non in nome proprio, ma nell’esercizio del potere di amministrazione e gestione del bene e deve depositarli su un  conto intestato alla procedura (Cass. 15.6.2024, n. 15678);
• inoltre, per le stesse ragioni, il proprietario non può compiere atti di gestione del rapporto locativo quali, ad esempio, la registrazione tardiva del contratto o il diniego di rinnovo alla prima scadenza ex art. 29 l. n. 392 del 1978; uno qualunque di tali atti, compiuti durante la procedura esecutiva dall’esecutato, quantunque egli sia ancora custode ex lege, sono radicalmente improduttivi di effetti nei confronti della procedura e dello stesso conduttore, anche in caso di estinzione della procedura esecutiva per causa diversa dalla vendita forzata dell’immobile anteriore alla prima scadenza del rapporto, quando non siano stati autorizzati dal giudice (Cass. 15.6.2024, n. 15678);
• dalla nomina del custode giudiziario, il debitore esecutato non può riscuotere canoni e qualunque scelta negoziale relativa alla locazione è tamquam non esset; tutte le operazioni di gestione spettano al custode incaricato (il quale solo può riscuotere i canoni e disdettare i contratti).

Il custode giudiziario e l’esercizio dell’azione per conseguire la disponibilità dell’immobile. I rapporti con la posizione del proprietario

Molteplici i quesiti:

Dopo la nomina del custode giudiziario chi agisce per conseguire la disponibilità dell’immobile pignorato (ad esempio, se si tratta di intimazione per finita locazione o sfratto per morosità)?

Ed ancora, il debitore esecutato deve partecipare al processo? Deve essere chiamato in giudizio dal custode?

Le risposte della giurisprudenza ai predetti quesiti:

• La nomina del custode giudiziario nell’ambito di una procedura esecutiva non determina la perdita della capacità processuale dell’esecutato né implica la costituzione di un distinto soggetto giuridico, posto che il custode è semplicemente titolare di un ufficio di diritto pubblico, destinato a sostituirsi al debitore esecutato nella gestione e amministrazione del compendio pignorato, sotto il controllo dell’autorità giudiziaria (Cass. n. 22322 del 2025);
• se il custode giudiziario agisco o resiste in giudizi concernenti le res staggite a lui affidate si trova nella posizione del sostituto processuale e, in quanto amministratore di un patrimonio separato, come tale centro di imputazione di rapporti giuridici, è  titolare della legittimazione processuale in luogo dell’esecutato quale rappresentante del patrimonio stesso;
• gli effetti delle azioni promosse dal custode giudiziario con l’autorizzazione del giudice si producono, però, nella sfera giuridica del patrimonio separato e, quindi, del debitore; 
• il debitore, pertanto, non è litisconsorte necessario in questi giudizi (Cass. n. 22322 del 2025). 

Si allegano le seguenti sentenze: Cass. 2 agosto 2025, n. 22322; Cass. 24 settembre 2024, n. 25584

La Direzione scientifica del Labirinto del diritto