Focus di approfondimento sul pignoramento immobiliare

Secondo l’indirizzo ormai consolidato del giudice della nomofilachia, (il riferimento è alla recente  Cass. 14 marzo 2024, n. 6873), il pignoramento immobiliare configura una fattispecie a formazione progressiva, composta da due adempimenti, differenti quanto a modalità ed effetti: la notificazione dell’atto, da compiersi ex art. 555 c.p.c. con la contestuale ingiunzione rivolta dall’ufficiale giudiziario al debitore, la quale segna l’inizio del processo esecutivo e determina il sorgere del vincolo di indisponibilità sul bene staggito; la trascrizione del medesimo nei pubblici registri immobiliari, per effetto della quale il pignoramento produce gli effetti sostanziali di opponibilità nei riguardi dei terzi e di pubblicità notizia nei confronti dei creditori concorrenti.

Il pignoramento non viene, dunque, ad esistenza se non è mai stato notificato (ipotesi quest’ultima che si differenzia da quella in cui la notificazione si è perfezionata e, purtuttavia, essa è affetta da nullità).

Il pignoramento non diventa opponibile ai terzi se non è stato trascritto.

La trascrizione è, infatti, l’elemento perfezionativo del pignoramento immobiliare, teleologicamente destinato, combinando i propri effetti con la trascrizione del successivo decreto di trasferimento, a preservare la fruttuosità dell’acquisto (a titolo derivativo) del diritto immobiliare staggito ad opera dell’aggiudicatario o dell’assegnatario.  

COSA ACCADE, DUNQUE, SE IL PIGNORAMENTO NON E’ MAI STATO NOTIFICATO O, PUR NOTIFICATO, NON E’ STATO TRASCRITTO?

PRIMA IPOTESI:

Se il pignoramento non è stato notificato al debitore tale vizio determina l’inesistenza del primo atto esecutivo e può essere rilevato anche di ufficio dal giudice dell’esecuzione. Ciò comporta, pertanto, che pure il custode giudiziario e il professionista delegato debbano segnalare la circostanza al giudice con le loro relazioni informative (in tal senso, di recente, Cass. 27 novembre 2023, n. 32804 che conferma Cass. 6587 del 2021)

SECONDA IPOTESI:

Può ancora verificarsi che la trascrizione non sia stata effettuata. Se la trascrizione non risulta eseguita, il giudice non può disporre sull’istanza di vendita e deve, pertanto, dichiarare improcedibile, per causa atipica, l’espropriazione immobiliare (in tal senso Cass. 14 marzo 2024, n. 6873).

Restano, però, alcuni dubbi interpretativi.

Occorre stabilire se esista un termine entro il quale è necessario dare prova della trascrizione del pignoramento; è opportuno, inoltre, stabilire se tale prova debba essere data necessariamente con il duplo della nota.

Sulla questione del termine è agevole evidenziare che la soluzione dipende dalla interpretazione da attribuire all’art. 557 c.p.c.. 

Se si accede alla tesi della necessità della produzione della nota di trascrizione deve ritenersi che il termine ultimo sia quello fissato dall’art. 557 c.p.c..

Se si ritiene che la nota di trascrizione non debba essere prodotta al momento della iscrizione a ruolo può sostenersi che essa possa essere versata in atti con l’istanza di vendita, ma non oltre.