Il decreto di trasferimento – PARTE PRIMA

A cura di Anna Maria Soldi

1. Il decreto di trasferimento in generale

Una volta che sia stato versato il saldo prezzo e sia stata predisposta dall’aggiudicatario la dichiarazione antiriciclaggio, il giudice dell’esecuzione emette il decreto di trasferimento in favore dell’aggiudicatario.

Se il giudice dell’esecuzione decide di procedere direttamente alla vendita, il decreto di trasferimento configura il provvedimento giudiziale che egli adotta all’esito di una sequenza procedimentale che si concretizza nel diretto compimento di una serie di atti esecutivi, tutti revocabili ai sensi dell’art. 487 c.p.c. nonchè impugnabili con il rimedio di cui all’art. 617 c.p.c..

Per tale ragione, di regola, il decreto di trasferimento formato all’esito di una espropriazione immobiliare “non delegata” è suscettibile di revisione, ai sensi dell’art. 617 c.p.c., solo per vizi suoi propri poiché gli atti della sequenza procedimentale di liquidazione, ove non impugnati tempestivamente con l’opposizione “formale”, si stabilizzano “progressivamente”.

Se per il compimento delle attività di vendita sia stato incaricato un professionista, il decreto di trasferimento assume, invece, una portata più ampia perché configura l’atto con cui il giudice dell’esecuzione, esercitando definitivamente il controllo sull’attività del delegato, ne “ratifica” l’operato.

2. La mancata emanazione del decreto di trasferimento per vizi della attività delegata  

Il giudice dell’esecuzione può rifiutare la sottoscrizione del decreto di trasferimento nell’esercizio di un potere analogo a quello di autotutela apprestato anche in relazione ai suoi stessi provvedimenti dall’art. 487 c.p.c., soprattutto nei casi in cui dall’esame degli atti riscontri una violazione formale così grave da impedire al processo di raggiungere il suo scopo. 

Può, ad esempio, ipotizzarsi che il giudice dell’esecuzione possa rifiutare l’emanazione del decreto di trasferimento innanzitutto quando valuti la sussistenza di vizi che affliggono gli atti compiuti dal professionista delegato che impediscono al processo il raggiungimento del suo scopo (cfr. Cass. Sezioni Unite, 27 ottobre 1995, n. 11178). 

Muovendo da quanto sin qui rilevato, è ipotizzabile che il giudice dell’esecuzione possa rifiutare la sottoscrizione della bozza del decreto di trasferimento quando abbia rilevato il mancato, intempestivo o irrituale espletamento degli adempimenti pubblicitari (per contrarietà all’art. 490 c.p.c. o, comunque, alle ulteriori prescrizioni dettate dall’ordinanza di delega).

Quale implicazione pratica deriva da queste affermazioni? 

È ragionevole sostenere che quando il professionista delegato  predispone e deposita all’attenzione del giudice  la bozza del decreto di trasferimento deve allegare tutti gli atti idonei al controllo delle operazioni svolte  e una relazione illustrativa che consenta la ricostruzione delle vicende “rilevanti” al fine di consentire l’esercizio del controllo preventivo di cui si è detto.

 3. La mancata emanazione del decreto di trasferimento nei casi previsti dall’art. 586 c.p.c.

Il giudice dell’esecuzione, anche quando intende ratificare l’operato del professionista delegato, potrebbe sospendere l’emanazione del decreto di trasferimento esercitando il potere di cui all’art. 586 c.p.c. se “ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto”.

Tale disposizione, che secondo la tesi originaria si riteneva applicabile solo al caso in cui fosse stato possibile ipotizzare che l’aggiudicazione avesse costituito l’esito di una gara “contaminata” da interferenze criminali (Cass. 6 agosto 1999, n. 8464)è ritenuta oggi applicabile ad ogni ipotesi in cui la vendita si sia conclusa per un valore “incongruo”.

Detto ciò, occorre chiedersi quando il prezzo di aggiudicazione può ritenersi incongruo.

Secondo l’orientamento consolidatosi di recente nella giurisprudenza di legittimità il prezzo è incongruo quando è notevolmente inferiore a quello di mercato.

Tuttavia, la predetta inidoneità del prezzo rileva solo in presenza delle condizioni di seguito indicate:

• il valore (di aggiudicazione) risulta inadeguato per il verificarsi di fatti nuovi sopravvenuti alla stima ed all’espletamento degli esperimenti di vendita (rientra in questa ipotesi il caso in cui dopo l’aggiudicazione e prima dell’emanazione del decreto di trasferimento si sia acquisita notizia del fatto che il diritto di usufrutto che gravava sul bene pignorato limitatamente al diritto di nuda proprietà si sia estinto); 
• il valore (di aggiudicazione) è inadeguato in relazione a fatti preesistenti, coevi alla stima o comunque verificatisi nel corso del processo e prima della vendita, quando tali fatti siano stati dedotti dalla parte che, avendoli ignorati, non era stata in grado di denunciarne la esistenza.

Il termine finale per sospendere la procedura di vendita è costituito dalla emissione del decreto di trasferimento.

Il provvedimento di sospensione o di rigetto dell’istanza di sospensione è impugnabile con l’opposizione agli atti esecutivi.

  4. Il contenuto del decreto di trasferimento: i soggetti, l’oggetto e l’ordine di cancellazione. dei gravami  

Il decreto di trasferimento deve riportate innanzitutto le generalità, sia del debitore esecutato che dell’acquirente, con indicazione sia dei loro riferimenti fiscali che della situazione patrimoniale.

Qualora, dopo il pignoramento, il debitore sia deceduto, il decreto di trasferimento va, comunque, pronunciato nei suoi confronti, anche se gli eredi hanno accettato l’eredità.

È, inoltre, possibile che il decreto di trasferimento venga emesso in danno del debitore originario, nonostante questi, già all’epoca del pignoramento, fosse deceduto o avesse alienato il bene ipotecato. 

Ciò può verificarsi nel caso di esecuzione, promossa per la soddisfazione di un credito fondiario scaturente da contratto di mutuo stipulato prima dell’1 gennaio 1994, nei casi in cui risulti in concreto applicabile l’art. 20 del r.d. 16 luglio 1905 n. 646 che prevedeva il c.d. “principio di indifferenza” ai fini esecutivi dell’avvenuto trasferimento, per atto inter vivos o mortis causa, dell’immobile gravato da ipoteca per mutuo fondiario. 

In virtù della disposizione da ultimo citata l’Istituto di credito fondiario, nei casi in cui il nuovo proprietario del bene gravato da diritto reale di garanzia non gli avesse notificato il suo titolo di acquisto, aveva facoltà di esercitare l’azione esecutiva in danno del debitore originario nonostante questi non fosse più titolare del diritto di proprietà sul bene.

Il decreto di trasferimento non può, invece, essere emesso a favore di una persona diversa dall’aggiudicatario. 

Con il decreto in questione può essere trasferito all’aggiudicatario esclusivamente il diritto reale che il creditore abbia sottoposto ad esecuzione quando quel diritto “appartenga” al debitore ed abbia ad oggetto un bene immobile compiutamente ed inequivocamente individuato con i suoi dati catastali.

Detto ciò, occorre chiedersi: quali siano i gravami pregiudizievoli di cui può essere ordinata la cancellazione?

Rientrano in questo ambito le trascrizioni dei pignoramenti in relazione al quale si procede nonché le iscrizioni ipotecarie anteriori e successive alla trascrizione del primo pignoramento per cui si procede.

L’art. 586 c.p.c. non prevede altro.

Occorre, però, domandarsi se, pur in difetto di espressa previsione, l’ordine di cancellazione possa essere più ampio.

La tesi preferibile è quella secondo cui l’ordine di cancellazione può essere esteso anche alle trascrizioni che, pur non menzionate, rispondono alla medesima ratio.

Di qui l’ammissibilità dell’ordine di cancellazione:

• dei sequestri conservativi;
• dei diritti di uso e abitazione quando il bene sia stato subastato come libero a cura del creditore titolare di iscrizione ipotecaria ai sensi e per gli effetti dell’art. 2812 c.c. atteso che, nel caso da ultimo prospettato, i predetti diritti si estinguono e,  per l’effetto, si convertono nel diritto dei titolari di partecipare alla distribuzione del ricavato della vendita.

È, invece, escluso che analogo potere possa prospettarsi relativamente alle domande giudiziali. 

L’ordine di cancellazione non può conseguentemente essere emanato in relazione  alle domande giudiziali trascritte prima della trascrizione del pignoramento (e, dunque, opponibili al ceto creditorio ed all’acquirente sia alle domande giudiziali trascritte dopo la trascrizione del pignoramento (e, dunque inopponibili al ceto creditorio ed all’acquirente) nonché alle domande giudiziali perente per decorso del tempo ai sensi dell’art. 2668 bis c.c..

Tale conclusione si ricava dall’art. 2668 c.c. a tenore del quale la cancellazione di tutte le domande giudiziali trascritte è consentita solo in presenza di due specifiche condizioni: quando le parti interessate hanno prestato il consenso ovvero per effetto di un ordine del giudice impartito con la sentenza che definisce il processo incardinato per effetto della domanda trascritta.

Quale la ragione di tale esclusione?

Il motivo è essenzialmente uno.

La domanda giudiziale  trascritta costituisce un gravame non eliminabile della cui esistenza gli interessati che si approcciano alla vendita forzata debbono essere informati. 

Sulla base di tali premesse, è, dunque, opportuno che la esistenza di domande giudiziali trascritte venga evidenziata sempre nell’avviso di vendita predisposto dal professionista onde fornire all’ipotetico offerente ogni notizia utile alla valutazione della appetibilità del bene.

Sarà, invece, onere del creditore fornire, ove lo ritenga opportuno, tali informazioni al fine di permettere ai potenziali interessati di acquisire la notizia che la trascrizione della domanda giudiziale, in ipotesi opponibile, non è neppure astrattamente “pregiudizievole” ma si rivela “innocua”.

Per ragioni analoghe va escluso pure l’ordine di cancellazione sia della trascrizione del contratto preliminare di cui all’art. 2645 bis nonché del successivo atto di acquisto, quantunque inopponibile, sia la trascrizione del fondo patrimoniale.

È a tutt’oggi controverso se, nel caso in cui l’esecuzione individuale si sia svolta in danno di un debitore fallito, in deroga all’art. 51 l.f. o all’art. 150 CCII, il giudice dell’esecuzione possa emanare un decreto di trasferimento recante l’ordine di cancellazione della trascrizione della sentenza di fallimento.

Le tesi che si contendono il campo sono due:

• secondo alcuni la cancellazione può essere ordinata dal giudice dell’esecuzione che ha diretto il procedimento conclusosi con la vendita forzata in considerazione del fatto che, in virtù della liquidazione giudiziale del bene, la trascrizione della citata sentenza ha esaurito i suoi effetti; 
• secondo altri l’ordine in questione può essere emesso solo dal giudice delegato cui spetta di valutare la rilevanza della trascrizione della sentenza di fallimento.

La tesi preferibile è la seconda.

5.  Come si può porre nel nulla il decreto di trasferimento? I rimedi impugnatori e la revoca in autotutela dell’atto   

Il decreto di trasferimento è impugnabile esclusivamente con l’opposizione agli atti esecutivi.

Il decreto di trasferimento è, dunque, non più impugnabile quando i soggetti legittimati a proporre la citata opposizione non l’abbiano proposta nel termine perentorio di legge.

Detto ciò, domandiamoci:  chi sono i soggetti legittimati ad impugnare il decreto di trasferimento? 

Ed ancora da quando decorre il termine per proporre l’opposizione agli atti esecutivi? 

Con riferimento alla prima questione (individuazione dei soggetti legititmati) sono legittimati a proporre la opposizione agli atti esecutivi:

• il debitore esecutato o il terzo assoggettato all’esecuzione;
• il creditore procedente ei creditori intervenuti; l’aggiudicatario;
• l’offerente non aggiudicatario.

Giova, comunque, precisare che, proprio in ragione del criterio prescelto (che guarda alla diretta idoneità dell’atto esecutivo ad incidere sulla sfera giuridica del destinatario), la categoria dei terzi legittimati alla proposizione dell’opposizione ex art. 617 c.p.c. non può essere ampliata sino a comprendere il terzo non offerente (in sostanza il terzo non può allegare di essere stato pregiudicato dal compimento del decreto di trasferimento se non  ha formalizzato la offerta di acquisto). 

La seconda questione prospettata è rilevante poiché, come noto, l’opposizione agli atti esecutivi deve essere proposta nel termine perentorio di legge.

In proposito occorre rammentare che il termine perentorio di cui all’art. 617 c.p.c. non decorre né dalla emanazione del provvedimento ritenuto illegittimo né dalla sua trascrizione.

Tale termine decorre, quindi, dal momento in cui ciascuno dei soggetti legittimati ha avuto conoscenza legale o di fatto del decreto di trasferimento (Cass. n. 4797 del 2023).

Come si acquisisce conoscenza legale o di fatto del decreto di trasferimento?

Tale atto, in quanto adottato fuori udienza (ad esempio a seguito di scioglimento di riserva) è legalmente conosciuto da coloro (parti o terzi) cui sia stato formalmente comunicato a cura della cancelleria ovvero notificato a cura del professionista delegato o dei creditori onerati dell’incombente, anche se non in forma integrale (Cass. 30 marzo 2018, n. 7998).

L’atto o il provvedimento adottato fuori udienza e mai comunicato o notificato può, però, ritenersi fattualmente conosciuto da coloro (parti o terzi)  che siano stati resi edotti indirettamente della sua esistenza dal compimento di un atto successivo della serie procedimentale.

La conoscenza del decreto di trasferimento non può inferirsi dal suo deposito nel fascicolo informatico della procedura né dalla sua trascrizione (Cass. n. 4797 del 2023).

Il decreto di trasferimento può essere revocato o modificato fino a quando non abbia avuto esecuzione. 

Più precisamente, esso può essere revocato, a prescindere dalla reazione degli interessati (legittimati a proporre l’opposizione agli atti esecutivi) quando il giudice si avveda dopo la sua emanazione che non è stato integralmente versato il prezzo (Plurime pronunce evidenziano la necessità di disporre la revoca del decreto di trasferimento quando esso non sia stato preceduto dall’integrale pagamento del prezzo (Cfr. Cass. n. 7749 del 1997; Cass. n. 2867 del 1997; Cass. n. 15222 del 2005; Cass. n. 23709 del 2008 o a causa del mancato espletamento degli adempimenti pubblicitari Cass. n. 9255 del 2015; Cass. 32547 del 2023).

E’ controversa l’individuazione del momento oltre il quale detto provvedimento non è più revocabile perché ha prodotto i suoi effetti. 

Secondo una prima impostazione il decreto di trasferimento potrebbe ritenersi ormai “eseguito” a decorrere dalla sua trasmissione all’ufficio del Registro per il pagamento delle relative tasse. 

Tale tesi è, però, contrastata da quanti sostengono, invece, che la esecuzione del decreto di trasferimento deve fasi coincidere con il momento in cui esso ha definitivamente prodotto non solo l’effetto traslativo ma anche il correlato effetto purgativo. In sostanza, non sarebbe più revocabile il decreto di trasferimento a partire dal momento in cui il Conservatore avesse proceduto alla sua trascrizione nonché alla attuazione dell’ordine di cancellazione dei gravami in ossequio all’ordine del giudice (Cass. n. 24000 del 2011 nonché Cass. n. 20659 del 2008). 

La tesi preferibile è quella che colloca il termine ultimo per l’esercizio del potere di revoca del giudice al momento del compimento degli incombenti che realizzano definitivamente la pubblicità dell’acquisto e perfezionano la liberazione del bene pignorato dai gravami pregiudizievoli.

Ciò posto, è auspicabile che l’esercizio del potere di revoca venga ammesso sino al momento in cui, espletata la pubblicità del decreto ed attuato l’ordine di cancellazione, venga ingenerato nei terzi un affidamento incolpevole nella esaustività e bontà delle risultanze desumibili dai Registri Immobiliari.

In questa prospettiva, quindi, il decreto di trasferimento non potrebbe essere più revocato quando il bene pignorato sia stato definitivamente purgato dalle iscrizioni e trascrizioni rilevanti si sensi dell’art. 586 c.p.c. ovvero nel caso in cui  sia stato trascritto l’atto con cui l’acquirente dalla vendita forzata abbia ulteriormente alienato il bene.

6.  La decorrenza degli effetti del decreto di trasferimento

Nessun dubbio sussiste in merito al fatto che l’effetto traslativo del decreto di trasferimento si produce sin dalla emanazione dell’atto.

La situazione è, invece, più complessa se si guarda all’effetto purgativo del medesimo atto.

Per lungo tempo ci si è domandati se il Conservatore, chiamato a trascrivere il decreto di trasferimento, dovesse contestualmente “attuare” l’ordine di cancellazione dei gravami pregiudizievoli impartito con il predetto atto. 

La Suprema Corte a Sezioni Unite afferma che il decreto di trasferimento produce tutti i suoi effetti anche quando non si sia “stabilizzato” (e, dunque, risulti ancora impugnabile a cura dei soggetti interessati).

Più precisamente, secondo la Suprema Corte (cfr. Cass. Sezioni Unite n. 23387 del 2020), il decreto di cui all’art. 586 c.p.c., quando formalmente emanato, trasferisce  al terzo acquirente il diritto reale sul bene immobile in precedenza pignorato già purgato dalle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli anteriori e successive al pignoramento di guisa che la trascrizione dell’atto e l’attuazione dell’ordine di cancellazione debbono essere  compiuti  dal Conservatore senza indugio. 

Ciò premesso, è bene richiamare gli argomenti in virtù dei quali tale conclusione è stata raggiunta. 

La soluzione propugnata trova fondamento innanzitutto nelle peculiarità del processo di espropriazione.

Tale processo, secondo il più recente orientamento della giurisprudenza di legittimità,  non è un giudizio ma un processo strutturato, non già come una sequenza continua di atti ordinati ad un unico provvedimento finale – secondo lo schema proprio del processo di cognizione – ma come una successione di subprocedimenti, cioè una serie autonoma di atti funzionali alla emanazione di distinti provvedimenti successivi, rispetto ai quali il controllo di legalità è solo eventuale.

In questo contesto, il giudice dell’esecuzione, nell’esercizio dei suoi poteri di direzione, non pronuncia provvedimenti idonei al giudicato, ma si limita ad adottare atti che, finalizzati alla liquidazione giudiziale del bene ed alla distribuzione del ricavato della vendita, per la loro stessa natura e funzione, producono i loro effetti immediatamente non appena vengono a giuridica esistenza.

I caratteri che connotano gli atti ed i provvedimenti che si inseriscono nel processo di espropriazione e nei subprocedimenti in cui esso si articola ulteriormente, sono, dunque, efficaci ed incidono sula realtà materiale e giuridica anche quando potrebbero essere impugnati con i rimedi apprestati dagli artt. 615 e 617 c.p.c..

Un atto o un provvedimento del processo di espropriazione diviene, infatti, “stabile” quando abbia avuto esecuzione (la sua esecuzione preclude al giudice l’esercizio del potere di revoca in autotutela ai sensi dell’art. 487 c.p.c.) o non siano stato impugnato ai sensi dell’art. 617 c.p.c. a cura degli interessati nel termine perentorio di venti giorni dalla sua conoscenza legale o di fatto.

Pur destinati alla stabilizzazione, gli atti e i provvedimenti di cui si sta discutendo non possono, comunque, divenire definitivi in senso proprio ed in tale prospettiva essi non sono assimilabili alle sentenze o agli altri provvedimenti giurisdizionali formati all’esito di un processo cognitivo.

Sulla base di tali preliminari considerazioni, anche il decreto di trasferimento che costituisce un provvedimento giudiziale della serie procedimentale in cui si articola la fase destinata alla liquidazione giudiziale del bene pignorato,  è idoneo a produrre tutti i suoi effetti a far data dalla sua emanazione, indipendentemente dal fatto che sia o meno “stabile” nei termini illustrati.

Esso, dunque, trasferisce il bene purgato a far data dalla sua formale emanazione senza che occorrano ulteriori verifiche di guisa che le attività funzionali ad attuare i suoi effetti sono ineludibili e non possono essere rifiutate neppure temporaneamente da oloro cui esse spettano.

Muovendo da quanto sin qui tratteggiato, secondo la Suprema Corte, il Conservatore deve eseguire incondizionatamente ed immediatamente l’ordine che, sotto la propria responsabilità, quel giudice ha emesso, non avendo alcuna potestà di inficiarne o differirne l’immediata efficacia e non dando corso al quale, come ad esempio subordinandolo alla produzione di attestati sulla inoppugnabilità o definitività del decreto invece sussistente ex se.

7.  La emanazione del decreto di trasferimento in caso di estinzione della espropriazione immobiliare  

Di recente, la giurisprudenza di legittimità ha affermato che in tutti i casi di estinzione (o anche di chiusura anticipata) della procedura di espropriazione immobiliare il giudice dell’esecuzione deve ordinare la cancellazione della trascrizione del pignoramento ai sensi dell’art. 632 c.p.c., a meno che non sia già precedentemente intervenuta l’aggiudicazione (o l’assegnazione). 

Ed ancora, se la espropriazione immobiliare si estingue, giusta il disposto dell’art. 87 bis disp. att. c.p.c., il giudice mantiene il potere-dovere di verificare il tempestivo versamento del prezzo di aggiudicazione e il deposito della dichiarazione antiriciclaggio e, in caso di riscontro positivo, di emettere il decreto di trasferimento contenente l’ordine di cancellazione dei gravami (Cass. n. 2020 del 2024).

Si allegano Cass. n.  4797 del 2023 e Cass. n. 2020 del 2024