Corte di Cassazione, Terza Sezione civile, n. 9877 depositata in data 28 marzo 2022 e num. 29484 depositata in data 27 luglio 2022  

Artt. 2923 c.c. e 560 c.p.c. – locazione avente data certa anteriore al pignoramento – titolarità in capo al conduttore di un diritto di godimento opponibile al ceto creditorio ed all’aggiudicatario salvo che il canone pattuito sia “vile”

La Terza Sezione della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 9877 del 2022 (1), ha enunciato, ai sensi dell’art. 363 c.p.c., i seguenti principi di diritto:

– quando colui che occupa l’immobile pignorato sia titolare di un contratto di locazione avente data certa anteriore al pignoramento egli, di regola, vanta il diritto a proseguire nel godimento del bene sino alla scadenza del contratto;

– tuttavia, se il predetto terzo conduttore, quantunque titolare di un diritto personale di godimento opponibile al pignoramento corrisponda un canone vile, può essere costretto a rilasciare anticipatamente il cespite, in deroga al disposto dell’art. 1599 c.c.;

– ove ricorrano le condizioni menzionate dall’art. 2923 co. 3 c.c. e, dunque, nei casi in cui il canone di locazione di locazione sia vile, il giudice dell’esecuzione può emanare anticipatamente l’ordine di liberazione, da eseguirsi a cura del custode giudiziario; in tal caso, dunque, sarà onere del terzo conduttore impugnare l’ordine di liberazione con il rimedio previsto dall’art. 617 c.p.c.;

– se il giudice dell’esecuzione non emette l’ordine di liberazione prima dell’aggiudicazione o contestualmente al decreto di trasferimento, l’acquirente sarà costretto ad agire giudizialmente nei confronti del conduttore esercitando all’uopo una ordinaria azione di cognizione.

Sempre la Suprema Corte con la sentenza 29484 del 2022 (2) ha individuato i criteri per accertare quando il canone possa ritenersi vile.

Più precisamente, ha affermato che:

“ per accertare la viltà del canone di locazione, il giudice ben può far ricorso a qualsiasi argomento di prova offerto dalle parti, compresi le presunzioni, nonché gli elementi ricavabili dal raffronto del canone della locazione con quello di una successiva sublocazione del medesimo immobile, stipulata dal conduttore, se del caso procedendo ad una comparazione in termini percentuali e comunque coerente con i criteri di estimo, soprattutto ove l’immobile sia stato sublocato in estensione diversa rispetto a quella della locazione originaria”. 

La Procura generale della Corte di cassazione aveva depositato requisitoria (3) che si allega.