Cass. Terza sezione civile, Sentenza n. 16743 del 14 giugno 2021

Prolungata inerzia del locatore nell’escutere il conduttore – Improvvisa richiesta di integrale pagamento – Violazione del principio di buona fede nell’esecuzione del contratto – Abuso del diritto – Perdita del credito

Cass. Terza sezione civile, Sentenza n. 16743 del 14 giugno 2021:  “In tema di locazione di immobili ad uso abitativo, integra abuso del diritto la condotta del locatore, il quale, dopo aver manifestato assoluta inerzia, per un periodo di tempo assai considerevole in relazione alla durata del contratto, rispetto alla facoltà di escutere il conduttore per ottenerne il pagamento del canone dovutogli, così ingenerando nella controparte il ragionevole ed apprezzabile affidamento nella remissione del debito “per facta concludentia”, formuli un’improvvisa richiesta di integrale pagamento del corrispettivo maturato; ciò in quanto, anche nell’esecuzione di un contratto a prestazioni corrispettive e ad esecuzione continuata, trova applicazione il principio di buona fede di cui agli artt. 1175 e 1375 c.c., quale canone generale di solidarietà integrativo della prestazione contrattualmente dovuta, che opera a prescindere da specifici vincoli contrattuali nonché dal dovere negativo di “neminem laedere” e che impegna ciascuna delle parti a preservare l’interesse dell’altra nei limiti del proprio apprezzabile sacrificio.”

Con tale pronunzia (1), la Suprema Corte spinge l’applicazione del principio di correttezza e buona fede ben oltre il campo delle sanzioni processuali (divieto di frazionamento delle domande), ritenendo che i comportamenti abusivi possano addirittura incidere sulla stessa esistenza, in termini di esigibilità, dei diritti di natura sostanziale: un creditore che, ledendo l’altrui affidamento, per tanti anni non richiede il pagamento del proprio credito, perde il diritto di esigerlo anche se esso non è prescritto né soggetto a decadenza.

E’ evidente la portata rivoluzionaria del principio affermato dalla Terza sezione civile, con una pronunzia destinata a far discutere e che, anzi, già sta facendo discutere. La Procura generale della Corte di cassazione aveva depositato requisitoria scritta (2) in cui si escludeva l’effetto estintivo/paralizzante del credito invece riconosciuto dalla Suprema Corte.